|
Ответы на наиболее часто задаваемые вопросы :
1) Могу ли я приобрести недвижимость в Турции?
Да. Право собственности на недвижимость в Турции может быть приобретено как иностранными гражданами,
так и иностранными компаниями в соответствии с принципом взаимности между Турцией и страной приобретателя недвижимости.
На сегодняшний день гражданам России, Белоруссии, Украины, Казахстана, Азербайджана и многих других стран разрешено приобретение недвижимости в Турции.
2) Сложно ли приобрести недвижимость в Турции?
Нет, не сложно. Возможно, процесс оформления жилья в собственность отличается от аналогичного процесса в вашей стране,
но он достаточно прост.Наши опытные менеджеры помогут с оформлением права собственности и прохождением всех необходимых формальностей.
3) Сколько времени занимает процедура оформления сделки?
Согласно новым правилам, вступившим в силу в 2013 году, если ТАПУ (документ о праве собственности)
выдавался уже ранее иностранному гражданину на иную квартиру или дом в данном жилом комплексе, то документы
оформляются в течение всего 2-3 рабочих дней. Ежели нет, то процесс получения разрешения может занимать от 1 до 2 месяцев.
Причиной этому является необходимость получения разрешения из Военной комиссии в Измире.
Это необходимая формальность для всех иностранных граждан. Военная комиссия выдает официальное подтверждение,
что приобретаемый объект недвижимости не находится в какой-либо стратегически важной зоне или вблизи военных и прочих объектов,
рядом с которыми нельзя приобретать недвижимость иностранцам.
4) Что такое ТАПУ?
ТАПУ - официальный юридический документ,
подтверждающий право владения объектом недвижимости. Документ включает в себя имя и фамилию владельца,
его фотографию (не обязательно), а также подробные данные объекта недвижимости.
Название официального документа TAPU SENEDI звучит как тапу сенеди,или просто "ТАПУ".
Окончательным актом оформления права собственности в ходе сделки купли-продажи является именно выдача этого документа.
В Турции утверждена законом титульная система оформления права на владение недвижимостью.
Это значит, что государство, в лице Кадастрового управления Турции, осуществляет оформление документа о собственности,
гарантируя тем самым на государственном уровне законность и чистоту каждой сделки.
Адрес участка земли, где находится купленная вами недвижимость в Турции;
Цветная фотография собственника;
Данные о регистрации земельного участка в Кадастровом управлении;
Состояние земельного участка по сведениям Кадастрового управления
Данные о площади земли нового владельца недвижимости;
Состояние недвижимости нового владельца;
Кадастровая стоимость приобретенного объекта недвижимости;
Данные о предыдущем владельце (или владельцах); Данные о новом владельце (или владельцах);
Дата приобретения данного объекта предыдущим владельцем;
Номер ТАПУ предыдущего владельца данного объекта; Данные нового ТАПУ;
Дата приобретения данного объекта новым владельцем;
Подпись уполномоченного лица Кадастрового управления и печать
5) Налоги и дополнительные расходы при покупке недвижимости в Турции
При покупке квартиры или виллы в Турции следует однократно оплатить налог при регистрации прав собственности
в размере 4 % от кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В некоторых случаях эти расходы берет на себя застройщик.
Кроме налога при регистрации права собственности, следует учитывать дополнительные разовые оплаты:
перевод и нотариальное заверение, различные взносы (обычно не превышают 500 евро),
расходы на подключение электричества и воды (примерно 160 евро при покупке новостройки),
получение технического паспорта (Iskan) при приобретении нового жилья (от 350 до 2000 евро).
Некоторые застройщики включают в стоимость недвижимости все эти расходы.
6) Расходы после покупки недвижимости в Турции
После покупки вами апартаментов или виллы необходимо будет оплачивать ежегодный налог
на имущество, который составляет 0,33% от кадастровой стоимости.
В среднем это примерно 20-50 евро в год.
Так же предстоит оплачивать ежегодный платеж за техническое обслуживание комплекса (ТСЖ), который,
как правило, составляет 360 -1200 евро в год в зависимости от инфраструктуры комплекса и площади вашей недвижимости.
Расход электроэнергии и воды оплачивается по счетчикам.
Минимальные расходы на электричество в месяц на квартиру 2+1 – 50 лир (17-20 евро), максимальные – 150 лир (50-60 евро) и более,
в зависимости от использования кондиционеров и иной электротехники.
В среднем семья из трех человек потребляет воды на 20 лир (7-8 евро) в месяц.
Газ покупается в баллонах, есть специализированные компании, которые устанавливают и меняют газовые баллоны при необходимости.
Стоимость баллона составляет около 75 лир(25-30 евро, данные на январь 2015)
. Обычно баллона на 60 литров хватает на 2-3 месяца. Расход баллона так же зависит от частоты использования.
7) Налоги с прибыли, полученной от проданной в Турции недвижимости
Доход, полученный от продажи недвижимости, облагается в Турции налогом.
В том случае, если собственником является юридическое лицо, данный налог составляет 20%.
Физические лица не обязаны платить данный налог, если они были собственниками недвижимости в Турции более 5 лет.
Если физическое лицо было собственником недвижимости менее 5 лет, налогом облагается разница между стоимостью объекта,
указанной в Тапу продавца, и переоцененной стоимостью, утвержденной местными властями, которую пропишут в новом Тапу.
Если указанная владельцем прибыль не превышает 15 000 евро, то прибыль налогом не облагается.
Если прибыль составляет от 15 000 до 20 000, налог с прибыли составит 20 %.
8) Наследование недвижимости в Турции для иностранных граждан.
По своим нормам, наследственное право Турецкой Республики схоже с наследственным правом Украины и России.
После смерти владельца недвижимости все его имущество переходит его законным наследникам в соответствии
с установленным Турецким законодательством порядке. Оставлять завещание НЕ является обязательным условием
для вступления в наследство и получения права собственности на турецкую недвижимость, оставшуюся в наследство.
Согласно статье 20/1 Закона №5718 "О международном частном праве и процессе", в отношении наследства действует
национальное законодательство наследодателя, однако в отношении недвижимости, расположенной в Турции, применяется турецкое право.
Только если законных наследников (родственников) нет, то последним законным наследником является само турецкое государство.
Если законными наследниками являются иностранные граждане тех стран, в отношении которых
не действует "принцип взаимности по приобретению недвижимости" (то есть тех стран, где турецким гражданам не разрешено приобретать недвижимость),
то недвижимость всё же переоформляется на наследников, но они обязаны в установленный срок продать эту недвижимость,
или же за них это сделает государство. Например, если наследодатель, будучи гражданином России, купил квартиру в Турции,
а после его смерти наследниками остались его родственники, граждане, скажем Чехии или Словакии (стран, где турки не могут приобретать недвижимость),
то эти наследники не смогут сохранить турецкую недвижимость в своей собственности и будут обязаны продать ее.
Но если наследники являются, к примеру, гражданами России (или Украины, или другой страны, граждане которой могут купить квартиру/дом в Турции),
то они могут вступить в наследство, без каких-либо ограничений.
9) Медицина в Турции
Турция имеет достаточно обширную и современную систему здравоохранения, состоящую из целой сети государственных клиник
и высококвалифицированных частных Многие доктора, особенно работающие в крупных городах и больницах,
практически свободно говорят на иностранных языках. Государственные поликлиники (Develet Polikliniği), клиники (Sağlık Ocağı)
и больницы (Hastane) оказывают первую помощь бесплатно, последующее лечение ведется на страховой основе,
либо по достаточно умеренным расценкам. Больницы встречаются как государственные (Devlet Hastane или SSK Hastanesi),
так и частные (Özel Hastane) и обычно обозначаются синим уличным щитом или транспарантом с большой белой буквой H.
Частные клиники нередко оказываются более предпочтительными с точки зрения чистоты и внимательности персонала,
однако их услуги значительно (иногда в разы) дороже. Как недорогая альтернатива, хорошо подходят так называемые учебные клиники,
в которых практикуют студенты медицинских факультетов главных университетов страны, но расположение таких заведений нужно
знать точно - они либо никак не обозначены, либо располагаются на территории государственных клиник.
Также есть целая сеть иностранных медицинских учреждений, также оказывающих помощь туристам.
Обычно они расположены при консульствах или каких-то крупных коммерческих структурах, принадлежащих иностранным кампаниям.
При незначительных проблемах со здоровьем рекомендуется обращаться в близлежащую аптеку (Eczane).
Даже в самых маленьких городах есть как минимум 2-3 аптеки, персонал которых предоставит вполне квалифицированные советы
по выбору средств от легких заболеваний вроде солнечных ожогов, простуды или пищевого отравления.
В больших городах работники аптек неплохо знают английский или немецкий язык.
В Алании и особенно Махмутларе в аптеках говорят как правило, по-русски.
Турецкие фармацевты обладают правом выписать на месте и продавать многие лекарства, на которые в других странах потребовался бы рецепт.
Цены на препараты заметно ниже российских, но бывает непросто подобрать местные аналоги привычным нам лекарствам
(например, анальгин как таковой в Турции попросту не продается). Ночные аптеки (Nöbet, Nobetci) часто располагаются около крупных больниц
и обладают штатом провизоров (Nöbet Nöbetçi), которые способны приготовить практически любое лекарство на месте
и в дополнение к тому отлично знают номенклатуру иностранных медпрепаратов.
Расписание дежурств таких заведений обязательно находится на окнах других аптек района.
10) Как получить ипотечный кредит в Турции?
Начнем с преимуществ ипотечного кредита. Самое главное это то, что взяв кредит, вы можете сразу оформить
недвижимость в собственность и получить ТАПУ, на основании которого сможете получить долгосрочный вид на жительство.
Вы можете пользоваться своим жильем без каких-либо ограничений, постепенно выплачивая банку оставшуюся сумму.
Ипотечный кредит можно оформить сроком до 25 лет, но до полного погашения кредита ваша собственность будет находиться в залоге у банка.
Для получения ипотечного кредита можно обратиться в следующие банки: DenizBank, GarantiBank, FortisBank, HBSC Bank и иные.
Кредит выдается в евро, долларах, турецких лирах или фунтах стерлингов.
Условия получения и обслуживания ипотечного кредита могут отличаться в зависимости от выбранного банка.
На сегодняшний день Denizbank предоставляет наиболее выгодные условия кредитования:
-Срок принятия решения о выдаче кредита
- примерно 1-2 недели
-Процентная ставка 7,6 % (данные на январь 2015).
Ставка кредита фиксируется на весь срок кредитования)
Минимальная / максимальная сумма кредита не ограничена -Валюта кредита: турецкие лиры, евро, доллары США, английские фунты
-Полное или частичное досрочное погашение возможно, но в этом случае взымаеться дополнительная плата в размере 2 % от суммы досрочного погашен
-Страхование: DASK- страхование недвижимости в Турции от стихийных бедствий, страхование жизни
-Расходы на оформление составляют 2% от суммы кредита, страховка приблизительно 300 евро,
экспертиза (определение оценочной стоимости) порядка 200 евро.
11) Документы необходимые для оформления ипотечного кредита в турецком банке (на примере Deniz Bank)
-Копия паспорта с пропиской
-Справка о доходах с места работы
-Справку о кредитной истории в банке
-Выписка из банковского счета о движении денежных средств за последние 3 месяца
-Годовой отчет собственного предприятия в течение прошлых двух лет вместе с данными об акционерах (касается только частных предпринимателей)
Все выше перечисленные документы, переводятся на турецкий язык и нотариально заверяются для подачи в банк на оформление кредита.
Стоимость этой услуги - примерно 300 евро.
Банк выдает кредит на 50-60% от оценочной стоимости недвижимости.
Независимый эксперт проводит оценочную экспертизу в течение примерно 1 недели.
Ставка ипотечного кредита (Deniz Bank, январь 2015) 7,6% годовых
Срок кредита: до 20 лет.
Возраст получателя кредита: от 22 до 65 лет.
Оформление кредита занимает до 7 рабочих дней.
12) Возможно ли получение рассрочки платежа от застройщика?
Да. Обычный срок рассрочки - от 6-ти месяцев до 2-х лет. Как правило, срок рассрочки зависит от сроков строительства,
но в некоторых случаях застройщик предоставляет рассрочку платежа и на готовые проекты.
Для получения рассрочки вам не надо собирать какие- либо документы, подтверждать свою кредитоспособность
и платить дополнительные комиссии.
Разумеется, что стать полноправным собственником и получить ТАПУ Вы сможете только после выплаты всей стоимости покупаемого жилья.
13) Гражданство Турции при покупке недвижимости
Для участия в программе гражданства Турции за инвестиции иностранец должен приобрести недвижимость на сумму
от $400 тыс. – как известно, порог был повышен в июне с $250 тыс.
Инвестору предоставляется максимальная свобода выбора: можно покупать один или несколько объектов,
на первичном или вторичном рынке, жилую или коммерческую недвижимость, а также земельный участок.
В случае покупки недвижимости в Турции нужно предоставить следующие документы:
- Сертификат соответствия. Его получают в министерстве окружающей среды.
- Отчет по оценке имущества. В нем нужно указать рыночную цену недвижимости.
- Отчет составляет лицензированный специалист на основании курса продажи турецкого Центробанка на день оценки.
- Копия акта регистрации недвижимости в земельном кадастре. Ее надо заверить в соответствующем кадастровом органе.
Важное условие: продавцом обязательно должно быть турецкое физическое или юридическое лицо.
Так программа обеспечивает приток инвестиций именно в Турцию, а не в те страны, которые представляют продавцы.
Также для программы не подойдёт объект, на основании которого другой иностранец ранее уже получил инвестиционное гражданство.
То есть купить виллу у обладателя свежего турецкого паспорта не вариант.
Важное дополнение: в январе 2022 года Турция внесла ещё одно изменение в программу гражданства за инвестиции.
Отныне инвесторы должны конвертировать иностранную валюту в турецкие лиры, прежде чем вкладывать их в соответствующие активы.
Необходимо приобрести недвижимость в Турции (новое и вторичное жильё, коммерческий объект или землю) на сумму,
эквивалентную $ 400 тыс. Это кадастровая стоимость объекта.
Именно она должна быть указана в свидетельстве о собственности и подтверждена рапортом оценщика из аккредитованной компании.
Поэтому очень многое зависит от проекта, в котором приобретается объект.
Подводные камни с подбором объекта:
Турецкие агентства недвижимости и застройщики умеют идти навстречу клиенту.
Скидки, рассрочки, индивидуальные условия – типичные атрибуты сделки в Турции.
Однако у радушия есть и обратная сторона: процесс может находиться в «серой зоне».
Чаще всего это означает, что не вся сумма, которую вы уплачиваете продавцу, отражается в его отчётности. Таким способом он уходит от налогов.
Важно: это никак не влияет на легитимность сделки и не ставит под сомнение право собственности.
Поэтому, если вы просто покупаете жильё для себя, проблем не возникнет.
Однако именно при получении инвестиционного гражданства они появляются.
Для покупки недвижимости в Турции в рамках программы гражданства за инвестиции мы должны все шаги – начиная с поиска объекта
и заканчивая процессом проведения сделки – соотнести с этой целью.
Оценка объекта.
Первое, на что надо обратить внимание, – это официальная цена объекта.
Иммиграционная служба будет исходить не из суммы, указанной в договоре, а из объективной оценки.
Обычно говорят о «кадастровой стоимости», однако в Турции нет базы, в которой она указана для всех объектов.
Поэтому после подачи заявки на гражданство объект осмотрит эксперт из государственной комиссии.
Результатом станет отчёт, в котором исходя из метража, локации и множества других параметров будет названа цена.
В большинстве случаев она будет ниже фактической.
Фактически сумму, которая пойдёт в зачёт для инвестиционного гражданства, вы узнаете уже после покупки.
По нашему опыту, если вы покупаете объект в Стамбуле у крупных застройщиков, разница будет невелика – от нуля до 10%.
А вот на южном побережье – в Анталье, Аланье, Бодруме, Фетхие – официальная оценка вполне может оказаться в два раза ниже цены, которую вы реально заплатили.
Что может быть не так с документами и оплатой?
Типичная ситуация: застройщик называет сумму и просит половину перевести ему официально по договору, а половину – отдать наличными.
Разумеется, для инвестиционной программы эта схема не работает.
Есть и другая проблема. Предположим, вас заинтересовал проект, в котором уже продана половина.
Вы готовы платить «в белую». Но устанавливать в два раза большую цену на типовую квартиру ради вас застройщик не будет.
Ведь в этом случае у него возникнут проблемы с налоговой инспекцией.
Далее, для подачи заявления на гражданство у инвестора должна быть вся документация на объект, и в первую очередь Тапу – свидетельство о праве собственности.
Некоторые застройщики обещают выдать его, например, только через год после сделки.
Это отложит на год и начало процедуры получения гражданства.
Правда, есть альтернатива – подать заявку на основании нотариально заверенного контракта, но это также долгий путь.
Наконец, важно корректно провести сам платёж. Он должен быть отправлен с личного счёта покупателя на счёт продавца в турецком банке.
Необходимо указать назначение платежа, а также чётко обозначить объект, его номер и адрес.
Как не сделать ошибку при подборе недвижимости в Турции под гражданство?
Итак, учитывая столь жёсткие условия, мы видим проблему, о которой говорили в самом начале: больше половины объектов,
формально подходящих под программу, таковыми не являются. Что же делать?
Первое.
Прикинуть цены заранее. Можно заказать предварительную оценку объекта.
Если вы покупаете апартаменты в комплексе, можно узнать, какую оценку получил аналогичный объект.
Если приобретается вилла, предварительную оценку может дать девелопер.
А его юридический департамент предоставит определённые гарантии.
Второе.
Смотреть новую недвижимость. Поисков на вторичном рынке лучше избегать.
Оценка неновых объектов существенно расходится с той, которую даст эксперт иммиграционной службы.
Третье.
Ограничить выбор. Проще ориентироваться на крупнейшие города Турции.
Там большинство новых объектов подходят для участия в программе.
Если же вы ищете объект под себя, поиск может растянуться надолго, ведь в рамках существующих
критериев придётся искать ещё и то, что нравится, – а это сложнее.
Посмотрите лучшие предложения на рынке недвижимости в Турции на побережье Средиземного и Эгейское моря,
подходящие под программу получение паспорта Турции.
14) Вид на жительство на Кипре
Вид на жительство – это документ, который предоставляет своему обладателю статус постоянного резидента Республики Кипр
и право въезжать, пребывать на территории страны без оформления визы.
Приобретая жилую недвижимость на Кипре, покупатель получает возможность получить постоянный вид на жительство всего за 2 месяца
по ускоренной процедуре. Такая процедура предполагает выполнение следующих условий:
- покупка жилого объекта недвижимости с рыночной стоимостью от 300 тысяч евро + НДС (договор купли-продажи нужно зарегистрировать в установленном порядке);
- оплата как минимум 200 тысяч евро от стоимости объекта;
- наличие минимального годового дохода у заявителя суммой 30 тысяч евро, обеспеченного из источников, не связанных с занятостью на Кипре. Дополнительно прибавляется по 5 тысяч евро на каждого зависимого члена семьи;
- размещение депозита в любом банке Кипра суммой от 30 тысяч евро и сроком не менее 3-х лет;
- отсутствие судимости, а также намерения заниматься бизнесом, работать в Республике Кипр.
Если все названные условия соблюдаются, процедура выдачи постоянного вида на жительство будет максимально упрощена.
Однако право подавать документы на ВНЖ имеют все лица, которые приобрели жилье на Кипре и имеют доход за его пределами.
Чтобы получить ВНЖ Кипра в 2022, заявителю в первую очередь необходимо показать:
- доход из-за рубежа, достаточный для покрытия расходов на проживание на Кипре (примерно 15 000–20 000 евро для семьи из трех человек)
- арендованный или купленный дом или квартиру
Считаются зависимыми и могут получить вид на жительство вместе с заявителем его супруг/супруга, несовершеннолетние дети и совершеннолетние,
но финансово несамостоятельные дети в возрасте до 25-ти лет. Документы разрешается подавать как непосредственно в Департамент иммиграции на Кипре,
так и в Посольство Республики за границей.
Согласно закону, обладателям ВНЖ не придется полностью переезжать на Кипр – для сохранения резидентства достаточно посещать страну раз в 2 года.
15) Покупка недвижимости в Грузии иностранными гражданами
Покупка недвижимости в Грузии иностранными гражданами.
Каждый человек, независимо от гражданства, имеет право на приобретение недвижимости в Грузии.
В том числе и граждане Украины могут купить в этой стране жилой или коммерческий объект, с первичного (новостройки) или вторичного рынка.
В целом, процедура покупки недвижимости Грузии иностранцами аналогична общим правилам приобретения, но есть и некоторые особенности. А именно:
- договор купли-продажи составляется на двух языках – грузинском как государственном и родном языке покупателя (украинский, русский и др.).
Оба перевода имеют одинаковую юридическую силу и подписываются всеми сторонами сделки. Идентичность текста на разных языках дополнительно удостоверяется подписью переводчика;
- для заключения сделки иностранцу можно воспользоваться загранпаспортом;
- иностранному гражданину не нужно подтверждать источник своего дохода (суммы, которую он собирается потратить на покупку жилья).
Кроме того, он может прибегнуть к рассрочке платежей наравне с гражданами Грузии;
- иностранец имеет возможность купить объект недвижимости без собственного присутствия в стране.
Для этого необходимо составить и нотариально заверить генеральную доверенность на какое-либо лицо,
которое впоследствии сможет самостоятельно проходить все этапы процедуры покупки и регистрации права собственности.
|
